Загрузка...6 шагов после покупки квартиры: какие документы нужно оформить
6 шагов после покупки квартиры: какие документы нужно оформить
Долгожданная покупка квартиры случилась! Событие, безусловно, приятное и радостное. А что дальше? Можно приступать к ремонту и обустраивать новое жилье? На самом деле придется еще немного повозиться с документами, чтобы все инстанции знали, что вы теперь полноправный хозяин.
В этой статье приведен порядок действий, которые необходимо совершить в первые недели. Статья поможет сориентироваться в порядке заключения договоров с обслуживающими организациями и регистрации по новому месту жительства.
Учитывайте, что требования к списку документов и рабочее время организаций может меняться. Советуем перед поездкой всегда совершить звонок, чтобы уточнить список требуемых документов и время работы. Предоставленная информация является справочной.
Установка
Произвести установку ИПУ воды можно как самостоятельно, так и с помощью привлечения управляющей компании, ресурсоснабжающей либо специализированной организации. При любом способе важно соблюдать технические нормы.
Для холодной и горячей воды ставятся отдельные ИПУ утвержденного типа, имеющие отметку о первичной метеорологической поверке. Таким образом, при покупке прибора необходимо проверить наличие данных сведений в сопутствующем документе (паспорте). Покупку можно совершить самостоятельно или доверить специалисту, в которую подана соответствующая заявка.
По результатам оформляется акт о приемке работ в 2-х экземплярах.
Как выбрать мастера
Если вы не готовы действовать самостоятельно и предпочитаете довериться профессионалам, серьёзно подойдите к выбору компании. Поставщика качественных услуг можно отличить по следующим признакам:
- Наличие государственной лицензии, которую вам готовы предъявить по первому требованию.
- Предоставление гарантии. Бесплатный ремонт счетчиков на горячую и холодную воду и замена в случае непредвиденных поломок.
- Оформление документов, требуемых уполномоченными органами при постановке на учёт.
Если возникнут проблемы с регистрацией прибора, ответственность на себя возьмёт тот, кто проводил установку.
Покупка квартиры и показания счетчика воды: как не платить за предыдущего хозяина?
Ситуация: квартира меняет собственника. Новый владелец идет в управляющую компанию (ТСЖ ) переоформить лицевой счет. Там ему говорят – прежний собственник не передавал показания счетчика, платил по нормативу. И теперь, мол, необходима контрольная проверка показаний.
Проверка проходит, показания снимаются. Выясняется, что по счетчику воды было израсходовано гораздо больше, чем насчитано по нормативу. Производится перерасчет и получившаяся сумма – допустим, около 20 000 рублей, — выставляется к оплате новому собственнику. Как такое возможно и что делать, чтобы не платить за предыдущего хозяина?
Плата за воду по счетчику и без
Для начала пара слов о том, как вообще ведется расчет платы за воду? В каких случаях оплата потребление воды производится по счетчику, а когда – иными способами?
Так вот, плата за воду производится исходя из показаний прибора учета в том случае, если:
- счетчик исправен, не имеет механических повреждений.
- межповерочный интервал счетчика не истек. Для счетчиков горячей воды он составляет четыре года, холодной – шесть. Срок поверки указывается в паспорте счетчика, там же должны ставиться штампы с датой проведения поверок.
- у счетчика не истек срок эксплуатации. Для крыльчатых счетчиков воды (а это подавляющее большинство квартирных приборов учета воды) этот срок определен в 12 лет.
- показания счетчика были своевременно переданы исполнителю коммунальной услуги (управляющей компании, ТСЖ или непосредственно водоканалу).
Соответственно, если не удовлетворяется хотя бы одно из этих условий, то расчет производится иными способами. А именно – либо по «среднему », либо по нормативу.
Что значит по «среднему »? Объясняем: если показания счетчика не переданы, то в течении первых трех месяцев плата за воду рассчитывается исходя из среднего потребления в последние полгода. Это и называется по «среднему ». Чтобы перейти обратно на расчет, исходя из показаний прибора учета, надо лишь передать показания.
Если показания не передаются более чем три месяца, то потребитель переводится на оплату по нормативу. Норматив в данном случае – это расчетная величина потребления воды. Измеряется в кубометрах в месяц на одного человека. Устанавливается в каждом регионе самостоятельно, применяется в случае отсутствия показаний счетчиков. Привязывается к количеству официально зарегистрированных в квартире жильцов. Если в квартире нет зарегистрированных жильцов, то плата по нормативу рассчитывается исходя из количества собственников.
Для наглядности рассмотрим такой пример: предположим, что собственник квартиры девять месяцев не передавал показания счетчика. Первые три месяца ему начисляли плату за воду исходя и предыдущего среднемесячного потребления. Затем перевели на оплату по нормативу. Чтобы вернуться обратно к оплате потребления по счетчику, собственнику в таком случае необходимо просто передать текущие показания счетчика.
Но это все при условии, что счетчик исправен, у него не истекли сроки поверки и эксплуатации. Если же эти условия не удовлетворяются, то перейти обратно на расчет, исходя из показаний прибора учета, просто передав их, невозможно.
При неисправном счетчике плата за воду рассчитывается по нормативу (к которому к тому же применяется повышающий коэффициент 1,5). Так происходит до тех пор до тех пор, пока не будет поставлен новый счетчик. Или (в случае истечения срока поверки) не будет произведена эта самая поверка, в ходе которой работоспособность счетчика подтвердится.
Покупка квартиры и перерасчет платы за воду
Теперь переходим к ситуации с покупкой квартиры. Прежде всего, у продавца необходимо уточнить, а как он платит за воду?
Тут возникает три варианта.
Первый. Предыдущий собственник исправно передавал показания счетчика и рассчитывался за воду исходя из этих показаний. При этом счетчики исправны, у них не истек срок поверки. Это самый понятный и удобный вариант. Долгов от предыдущего хозяина не останется.
Второй. В квартире нет счетчиков. Либо приборы учета стоят, но у них закончился срок поверки. Собственник квартиры платит за воду по нормативу с применением повышающего коэффициента 1,5. Если он платит регулярно, и по лицевому счету задолженности не числится, то новый собственник долгов в «наследство » не получит.
Третий. В квартире стоят счетчики воды. Они исправны, сроки поверки не истекли. Однако прежний хозяин показания счетчиков не передавал. Платит по нормативу, но исправно. Задолженности по лицевому счету за воду нет. И тут новый собственник передает показания счетчика. Далее производится перерасчет платы за воду. Алгоритм здесь такой: из самых «свежих » переданных показаний счетчика воды вычитаются последние показания, переданные предыдущим хозяином. Из получившегося объема потребления вычитается объем, который был насчитан (и уже оплачен) по нормативу. Разница предъявляется к оплате новому владельцу квартиры.
Хотя, заметим, возможно и другая ситуация – перерасчет в сторону уменьшения платы за воду. Ведь по нормативу плата за воду считается, исходя из количества зарегистрированных жильцов. Если их, официально прописанных, много, допустим, пятеро. А проживает фактически один человек, или вовсе квартира стояла долгое время пустой (потребления вводы не было), то после передачи показаний счетчика коммунальщики должны вернуть переплаченные деньги. Они, конечно, возвращаются не наличным, а путем зачета платежей будущих периодов. Но и то дело.
Однако вернемся к ситуации, когда новому собственнику доначислена крупная сумма за воду. Что с этим можно сделать?
Доначисления за воду новому собственнику квартиры. Справедливо?
С одной стороны, действующее законодательство совершенно определенным образом указывает, что задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг числится не за квартирой, а за собственником.
В частности, в Жилищном кодексе (ст . 153 п.5) говорится, что «обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги» у собственника жилого помещения возникает «с момента возникновения права собственности на такое помещение».
Момент возникновения права собственности определяет п.2 ст. 223 Гражданского кодекса РФ. В нем говорится: «в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом».
Таким образом, новый собственник не обязан оплачивать коммунальные услуги, оказанные до регистрации его права собственности. Оплачивать их обязан предыдущий владелец квартиры.
Это с одной стороны. А с другой – на момент совершения сделки, задолженности может и не существовать. Ведь прежний собственник рассчитывается по нормативам, выставленные к оплате суммы погашает. Претензии возникают лишь после перерасчета платы за воду, исходя из показаний счетчика.
При этом, согласно п. 61 «Правил предоставления коммунальных услуг», объем коммунальной услуги, доначисленный таким образом, считается потребленным в последний расчетный месяц. Эта норма, правда, впрямую отнесена к случаям, когда «свежие » показания счетчика становятся известные коммунальщикам в результате проверки прибора учета. Но по факту она применяется и в тех случаях, когда показания сдает сам собственник (в данном случае — новый собственник).
Сформулировано это следующим образом:
… если потребителем не будет доказано иное, объем (количество ) коммунального ресурса в размере выявленной разницы в показаниях (т .е. тех, что имелись у коммунальщиков и новых, что получены уже при новом собственнике – ЭнергоВОПРОС.ру) считается потребленным потребителем в течение того расчетного периода, в котором исполнителем была проведена проверка. …
Разберем, как это работает на практике.
— Будем исходить из того, что предыдущий собственник год не передавал показания счетчика, при этом приборы учета у него были исправны и срок их поверки не истек.
— Допустим, в марте регистрируется сделка с квартирой. В апреле новому собственнику не до счетчиков, он решает другие проблемы. Показания счетчика передает в конце мая.
— А в начале июня получает платежку, в которой фигурирует объем воды, рассчитанный как разность между свежими показаниями, переданными уже новым собственником, последними, переданными прежним хозяином (т .е. больше года назад) и объемом потребления, рассчитанным (и уже оплаченным) по нормативу.
Если в квартире был прописан один человек, а фактически проживало четверо, то объем доначисления будет велик. За пару месяцев столько воды слить невозможно. Но как доказать, что потребление воды произошло еще при прежнем собственнике?
Как не платить за воду, которую вылил прошлый хозяин?
Единственный надежный способ – позаботиться заранее о том, чтобы такой проблемы не случилось. А именно, внести в акт приема-передачи квартиры (заключаемый в ходе сделки) данные о текущих (на момент совершения сделки) показаниях счетчиков.
В таком случае новый собственник квартиры сможет аргументировано доказать, какая часть потребления вода пришлась на период, когда жилым помещением владел другой собственник. А какая — на период, когда у квартиры уже сменился хозяин.
Если такого документального свидетельства (подтвержденного подписями и продавца, и покупателя) не будет, то в дальнейшем отбиться от претензий относительно доначисления платы за воду будет тяжело.
Хотя, в принципе, такие возможности есть. Новый собственник, например, может попробовать открыть новый лицевой счет и потребовать признания переданных показания как «нулевых », и с них начать расчет потребления.
Можно так же, наверное, предъявить встречные претензии управляющей компании, которая обязана раз в полгода проверять показания приборов учета. Но не делает этого.
Однако судебных решений, принятых в такого рода делах в пользу нового собственника квартиры, автору статьи до сих пор не встречалось.
Переоформление документов (лицевые счета)
Сведения о смене собственника не поступают автоматически в обслуживающие организации. Поэтому после покупки квартиры следует переделать счета на оплату ЖКХ.
За каждым объектом недвижимости закрепляется определенный лицевой счет, с помощью которого платеж начисляется и идентифицируется в системе. В базе данных, помимо недвижимости, содержатся данные и о ее собственнике. После покупки квартиры и получения документов, подтверждающих право собственности, необходимо обратиться в МФЦ и написать заявление о смене лицевого счета, приложив копии выданных Росреестром документов (договор купли-продажи, дарения или иной договор, на основании чего проходил переход права и выписку из ЕГРН).
ТСЖ. Новому собственнику нужно оформить отношения с товариществом собственников жилья. Эта организация отвечает за обслуживание территории вокруг дома, эксплуатацию коммуникаций и помещений, имеющих техническое предназначение. Вступить в ТСЖ просто: достаточно написать заявление.
Энергосбытовая компания. Обращаться в нее нужно в случае прямых поставок электроэнергии и оплаты сразу на ее счета. Организацией взаимодействия может заниматься и управляющая компания, поэтому этот вопрос может решиться путем переоформления коммунальных платежей в целом.
Поставщик природного газа. Если дом подключен к газопроводу, то изменения придется вносить и в этот договор. Для этого нужно явиться в ресурсоснабжающую организацию и написать заявление. Получив информацию о смене собственника, поставщик направляет своих сотрудников для проверки газового оборудования и переоформляет договор.
Водоснабжение. Договор с городским водоканалом также придется заключать на нового собственника. Если не произвести эту операцию вовремя, могут последовать санкции: изменение расчета потребления, влекущее увеличение платы за воду. Помимо переоформления договора, сотрудники водоканала проводят поверку счетчиков. Это обязательная периодическая процедура, от нее нельзя отказаться, поскольку это влечет изменение порядка расчета потребления.
Телефон. В некоторых квартирах остается стационарный телефон. Если в нем есть необходимость, то его также нужно переписать на себя. Сделать это можно в территориальном отделении Ростелекома.
Интернет и телевидение. Договор на обслуживание заключается со старым собственником, а услуги предоставляются по факту оплаты, следовательно, если новый собственник не вносит оплату, за прежним не копится долг. Поэтому можно столкнуться с ситуацией, когда продавец оставляет покупателю модем и договор на подключение к интернету. Таким вариантом вполне можно пользоваться. Однако для порядка и исключения возможных проблем и этот договор рекомендуется переоформить.
Есть компании, дающие оборудование напрокат. Если клиент переезжает, он сдает модем и расторгает договор. Тогда новый собственник должен заново покупать оборудование и подключать свою квартиру к интернету. Происходит это очень быстро, поскольку все провода уже протянуты, остается лишь установить модем и настроить его.
Дополнительно покупатель может застраховать квартиру или установить на нее сигнализацию.
Когда менять счетчики воды по закону в квартире?
Если устройство признано испорченным, его потребуется заменить. Если прибор исправен, его возвращают назад и можно использовать его и дальше – до очередной поверки.
Существуют способы, при которых снимать счетчики не нужно – поверка будет произведена прямо в домашних условиях.
Но стоит получить доказательства аккредитации компании. Ее специалисты должны быть аттестованы.
Само собой, такой способ поверки очень удобен. Работники компании сами позвонят поставщику и решат данный вопрос. Собственнику жилья останется лишь получить документ с датой и результатами осуществленного процесса.
Но данный способ обладает и минусами.
- Для осуществления грамотной поверки через устройство, присоединяемое к крану, пропускают более двухсот литров воды, и оплатить это должен будет владелец жилого помещения.
- Если счетчик покажет неточность, Вы не сможете отремонтировать либо исправить что-то на месте. Водомер в таком случае будет снят.
Акт приема-передачи квартиры при аренде
В отличие от покупки недвижимости в собственность, при аренде вам придется нести ответственность за содержимое квартиры перед ее постоянным владельцем. Поэтому особенно важно прописать в акте приема-передачи все нюансы — от сколов на подоконниках до ободранной краски на стенах. Необходимо максимально точно перенести на бумагу список имущества и указать, в каком состоянии оно находится. Кроме того, вы можете зафиксировать эти факты на фото и видео.
В дальнейшем, когда будете съезжать из квартиры, это обезопасит от лишних претензий и позволит сохранить залоговый депозит, который можно потратить на аренду последнего месяца. В некоторых случаях можно указать, что арендатор не несет ответственности за состояние имущества в случае его износа, либо из-за ошибок коммунальных служб, соседей и в результате форс-мажорных обстоятельств. Укажите в акте приема-передачи данные по коммунальным платежам и показания счетчиков воды и электричества на момент приемки, наличие либо отсутствие стационарного телефона.
Как и при покупке, в акте приема-передачи помещения в аренду указывают реквизиты договора, на основании которого он оформлен. Если по каким-то причинам арендодатель не передает нанимателю ключи при подписании акта, в последнем должны быть отражены сроки, в которые состоится фактический переезд. В идеале — получить ключи и зафиксировать этот факт в документе с учетом их количества и функций: например, «вместе с подписанием документа арендатору переданы два ключа от входной двери по одному экземпляру, а также один экземпляр ключа от домофона на входной двери подъезда».
Комментарии эксперта
Ольга Балбек, главный юрист сети «МИЭЛЬ»:
— Когда вы покупаете вторичное жилье, убедитесь, что в акте отражено состояние квартиры, зафиксированное в договоре. Документ для сделаки по аренде будет еще объемнее. При заключении договора найма в нем подробно описывают состояние помещения, наличие мебели и техники, исправность бытовых приборов, состояние полов, окон, сантехники и прочего, во избежание в последующем претензий от собственника в отношении испорченного имущества, или отказов нанимателя возместить ущерб, ссылаясь на то, что «так и было».
Каждый переход права собственности или наложения обременения подлежит государственной регистрации в Росреестре, что не допускает двойных переходов прав собственности или залогов. То есть если переход права собственности оформлен на первого покупателя, второму покупателю в регистрации будет отказано. Также, при расчетах, финансовые средства за квартиру закладываются либо на аккредитивный счет, либо в банковскую ячейку, и доступ к этим средствам продавец получает только после перехода прав собственности к покупателю и предоставления соответствующих документов.
Если недобросовестный продавец «продает» квартиру двум разным покупателям, то здесь присутствует уголовный состав и это повод обращаться в правоохранительные органы. Чтобы не попасть в такую ситуацию, необходимо соблюдать все правила и придерживаться отработанных технологий проведения сделок, для расчетов использовать безопасные способы, такие, как аккредитив или банковская ячейка, и обращаться в надежную, проверенную риэлтерскую компанию, которая проведет безопасную сделку. Потому что в случае, если мошенники обманули доверчивого, некомпетентного покупателя, зачастую до акта приема-передачи дело не дойдет.
